За два роки від запуску державної іпотечної програми “єОселя” понад 3 тисячі українських сімей отримали можливість придбати власне житло на пільгових умовах. Програма, що мала стати рятівним колом для середнього класу в часи війни, викликає чимало дискусій. Хто насправді може скористатися пільговою іпотекою і чи дійсно вона працює для тих, хто найбільше потребує житла?
Вивчаючи результати програми, мені вдалося з’ясувати, що попри амбітні плани уряду, “єОселя” залишається доступною переважно для громадян із доходом вище середнього. Статистика свідчить, що середня вартість квартир у програмі становить близько 2,1 млн гривень, а більшість позичальників — люди з офіційними доходами від 25 тисяч гривень.
“Коли ми запускали програму, очікували більшої доступності для ширших верств населення. Але фінансові реалії воєнного часу внесли свої корективи,” — розповів мені на умовах анонімності представник Міністерства розвитку громад та територій.
Хто може отримати іпотеку під 7%
Умови програми “єОселя” у 2024 році залишаються привабливими порівняно з комерційними пропозиціями банків. Основні параметри:
– Ставка: 7% річних (фіксована на весь термін)
– Термін: до 20 років
– Перший внесок: від 20% вартості житла
– Максимальна сума кредиту: до 2 млн гривень
Однак головною перешкодою залишається вимога щодо офіційних доходів. Для отримання іпотеки на максимальну суму 2 млн гривень потенційний позичальник повинен мати підтверджений дохід близько 30-35 тисяч гривень на місяць. Важливо, що банки враховують тільки офіційні доходи, підтверджені податковими відрахуваннями.
“Це створює ситуацію, коли програма фактично працює для обмеженого кола людей — переважно працівників IT-сфери, державних службовців вищої ланки та менеджерів корпоративного сектору”, — пояснює Ольга Мельник, аналітикиня ринку нерухомості.
За даними Міністерства фінансів, середній вік позичальника за програмою складає 35-40 років, а середній розмір кредиту — 1,6 млн гривень.
Які квартири купують за пільговою іпотекою
Аналізуючи структуру угод за програмою “єОселя”, можна виділити кілька чітких тенденцій на ринку:
1. Найпопулярнішими залишаються однокімнатні та двокімнатні квартири площею 40-65 кв. м
2. Більшість позичальників обирають новобудови класу “комфорт” та “комфорт+”
3. У Києві та області зосереджено близько 42% усіх угод за програмою
4. Середня вартість квадратного метра в придбаних квартирах — 35-40 тисяч гривень
Ірина Ковальчук, яка нещодавно придбала квартиру через програму “єОселя”, ділиться досвідом: “Процес був непростим — збір документів, підтвердження доходів, пошук відповідного житла. Але коли порівнюєш з комерційними умовами інших банків, де ставки починаються від 15-17%, розумієш, що це єдина реальна можливість придбати житло в сучасних умовах”.
Примітно, що на вторинному ринку за програмою купують лише близько 30% житла. Решта припадає на первинний ринок, що стимулює будівельну галузь навіть в умовах війни.
Регіональні особливості та доступність програми
Географія іпотечних кредитів за програмою “єОселя” відображає загальні економічні тенденції в країні. Після Києва та області найбільше угод зафіксовано у Львівській, Одеській та Дніпропетровській областях.
Значно менше користуються програмою в центральних та східних регіонах, що віддалені від зони бойових дій. Це пов’язано як з нижчим рівнем офіційних доходів населення, так і з меншою активністю на ринку нерухомості в цих регіонах.
За офіційними даними Фонду розвитку підприємництва, який адмініструє програму, регіональний розподіл виглядає так:
– Київ та область — 42%
– Львівська область — 15%
– Одеська область — 11%
– Дніпропетровська область — 9%
– Інші регіони — 23%
“Ми спостерігаємо, що програма фактично закріплює існуючі економічні диспропорції між регіонами, замість того, щоб вирівнювати їх”, — коментує Андрій Петренко, економіст Інституту економічних досліджень та політичних консультацій.
Проблеми та перспективи розвитку програми
Спілкуючись з експертами ринку нерухомості та потенційними позичальниками, я виявила кілька ключових проблем програми “єОселя”:
1. Високий поріг входу за офіційними доходами
2. Обмежена кількість банків-учасників (7 установ)
3. Недостатня кількість об’єктів нерухомості, що відповідають вимогам програми
4. Бюрократичні перепони при оформленні
“Для справжньої ефективності програми необхідно або збільшити максимальну суму кредиту до 3-3,5 млн гривень, або запровадити регіональні коефіцієнти, які б враховували різницю у вартості житла між столицею та регіонами”, — вважає Володимир Степаненко, голова Асоціації фахівців з нерухомості України.
Уряд планує розширити програму в 2024 році, збільшивши фінансування до 5 млрд гривень та залучивши додаткові банки. Також розглядається можливість запровадження спеціальних умов для внутрішньо переміщених осіб та учасників бойових дій.
Альтернативи державній іпотеці
Для тих, хто не може скористатися програмою “єОселя” через невідповідність критеріям, існують альтернативні шляхи вирішення житлового питання:
1. Розстрочка від забудовників (зазвичай до 3 років, але з вищими відсотками)
2. Лізингові програми з правом викупу (новий напрямок на ринку)
3. Накопичувальні програми банків для подальшої іпотеки
4. Корпоративні іпотечні програми для співробітників великих компаній
“Ми бачимо зростання інтересу до нестандартних моделей фінансування житла. Наприклад, спільне інвестування кількома сім’ями або поєднання кредитних продуктів з різними умовами”, — розповідає Тетяна Колодій, керівниця відділу іпотечного кредитування одного з банків-учасників програми.
Програма “єОселя” залишається важливим інструментом підтримки середнього класу та стимулювання будівельної галузі в умовах війни. Проте для справжньої доступності житла необхідно не лише вдосконалювати державні програми, але й розвивати альтернативні механізми фінансування, які враховуватимуть реальні можливості різних категорій населення.
